Covid-19: situación a 12/04/2020
El próximo martes 14 de Abril se cumple un mes de la publicación y entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasianada por el Covid-19 y que se ha extendido en las mismas condiciones hasta el próximo 26 de abril.
Hoy, 12 de abril de 2020, España acumula 166.019 casos de contagio confirmados y 16.792 muertes acumuladas. El número diario de muertes rozó la cifra de los 1.000 hace tan solo unos días. En el ranking de muertes, ocupa el segundo lugar en Europa por detrás de Italia que ya suma 152.271 casos pero 19.468 fallecidos. En la última semana ha llamado la atención el incremento exponencial de contagios en países como Reino Unido con 78.991 contagiados y 9.875 fallecido, y Estados Unidos, país cuyos casos de contagio confirmados ascienden a 533.378 y las cifras de muertes en 20.601.
La economía española ha estado prácticamente paralizada durante todo este tiempo a excepción de sectores estratégicos como el sector alimentación y logística, por citar dos ejemplos. La rápida propagación del coronavirus provocó el pasado marzo un hundimiento de los mercados financieros del orden del 30-40%. Las fuertes caídas derivadas de la incertidumbre obligaron a los gobiernos a tomar medidas extraordinarias de choque. En el caso de España, un paquete de hasta 200.000 millones EUR en avales públicos y privados. Esta semana próxima, el gobierno lanza el tercer paquete de 20.000 millones EUR para pymes y autónomos que necesitan liquidez por el parón en seco su actividad. El Banco Central Europeo, así como la Reserva Federal, se pusieron manos a la obra y se comprometieron a emitir 750.000 millones EUR para comprar bonos públicos y privados. Hay conciencia de la emergencia del momento y de la necesidad de movilización. Tanto es así que Alemania ha realizado la mayor emisión de deuda pública desde la Segunda Guerra Mundial.
El sector inmobiliario: parálisis a corto e incertidumbre a medio plazo
Veamos cómo está afectando en el corto plazo la pandemia del coronavirus en los distintos colectivos que conforman el sector inmobiliario:
En la esfera de los API (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria), se han paralizado las visitas a inmuebles y las notarías siguen operativas pero para casos estrictamente urgentes como señaló el Consejo Permanente del Consejo General del Notariado en su circular 02/2020 del 18 de marzo. Esto se ha traducido en una imposibilidad para la mayoría de los casos de materializar contratos de alquiler o escrituras de compraventa, quedando pospuestos al levantamiento de las restricciones. Para tener una idea de la magnitud del impacto en Cataluña, en la última memoria corporativa del 2018 del Col.legi d’Agents de la Propietat Immobiliària de Cataluña el número de asociados superaba los 1.800 y más de 3.300 si se consideran los colegiados de los 3 COAPI’s que conforman el colectivo API en Cataluña. De todos modos, no están todos los que son. El «Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña» (AICAT) contaba con más de 7.500 números AICAT operativos.
El Registro de la Propiedad permanece abierto por tratarse de un servicio público esencial tal y como comunicó el Colegio de Registradores el pasado 15 de marzo. No obstante, su recomendación es realizar los trámites en los registros de forma online o vía telefónica.
Para las actividades de la ingeniería, obras públicas, construcción y edificación, al no aparecen identificadas como actividades suspendidas en el anexo del Real Decreto 463/2020 por el que se declara el estado de alarma, la movilidad dejará de estar restringida para el desplazamiento al lugar de trabajo a partir del próximo 13 de abril para efectuar prestaciones laborales, profesionales o empresariales y, por ende, los trabajos presenciales y en obra se puedan recuperar. Los presupuestos para obras han experimentado una fuerte caída en la última semana del mes, llegando a los 260M€, casi un tercio menos que la semana anterior. Sin embargo y al mismo tiempo, los presupuestos destinados a proyectos aumentaron considerablemente durante el mismo período, pasando de 114M€ en la tercera semana del mes hasta alcanzar los 512M€. Es decir, el parón no ha sido tan significativo. Lo que habrá que observar será la respuesta del mercado en cuanto se vuelva a la normalidad, con especial atención al ritmo de compraventas y negociaciones de precios en las promociones de obra nueva.
Para los propietarios titulares de préstamos hipotecarios, se aprobó un RDL 8/2020 de 17 de marzo para conceder la moratoria del pago de la deuda hipotecaria. Eso sí, bajo ciertos supuestos. Este RDL está enfocado a tenedores de hipotecas de vivienda habitual, de inmuebles afectos a la actividad económica de empresarios y profesionales o viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler en las que el propietario haya dejado de percibir la renta. Por otra parte, deben encontrarse en situación de vulnerabilidad y el préstamo debía estar vigente en la entrada en vigor del RDL.
En el mercado de alquiler también se han tomado medidas a través del RDL 11/2020 del 31 de marzo para todos los alquileres de vivienda y para hogares vulnerables. La parte dedicada a la vivienda incluye medidas como prohibir los desahucios durante los próximos meses (suspensión extraordinaria por un periodo máximo de 6 meses desde el 2 de abril 2020), prorrogar los alquileres cuyo plazo termine durante el Estado de Alarma (máximo 6 meses), y obligar a los grandes propietarios a que faciliten alternativas a sus inquilinos en situación de vulnerabilidad (o bien un descuento del 50% o bien una moratoria en el pago de la renta). De la misma manera que para la moratoria de los préstamos, para el caso del alquiler también se tendrá que acreditar situación de vulnerabilidad (art 5 RDL).
Las entidades financieras, y sobretodo el Banco Santander, están inmersas en una vorágine de concesión de líneas ICO Covid-19 avaladas por el gobierno en un 80% y que se lanzan en paquetes de 20.000 millones EUR con pocos días de diferencia, con el objetivo de llegar a los 100.000 millones para cubrir las necesidades de liquidez a corto plazo de pymes y autónomos. Esta medida es beneficiosa para la banca, puesto que gran parte del riesgo de impago es asumido por el Estado. Por no mencionar el acceso a líneas de liquidez sin coste a través del BCE con la potestad de fijar los tipos a mercado por cada entidad financiera, y la flexibilización de las exigencias de provisiones de los créditos dañados por parte del BCE como se anunció el pasado 21 de marzo.
Los principales servicers inmobiliarios como Altamira y Aliseda (Santander), Servihabitat (Coral Homes), Haya (Bankia), Solvia (Sabadell) y Anticipa (Blackstone) ya venían acelerando el proceso de venta de sus inmuebles desde finales de 2019 motivado por las señales de enfriamiento de los meses anteriores (crecimientos decrecientes, ralentización de los precios, etc.), los cambios en la Ley de Arrendamientos Urbanos como la obligatoriedad de firmar contratos por 7 años, y un gobierno de coalición de izquierdas que genera incertidumbre. Algunos de ellos ya estaban ofreciendo campañas de venta con descuentos agresivos hasta del 40%.
La primera consecuencia de la crisis del covid-19 ha sido la activación de planes de contingencia , como el anunciado por Haya el pasado 31 de marzo. Servihabitat, controlado a través de Coral Homes por Lone Star (80%) junto con Caixabank (20%), anunció un ERTE de 796 trabajadores hace tan solo 6 días. Habrá que estar atentos. Todo apunta a que la pandemia acelerará este proceso de venta. Ya preveían una bajada de mercado, y ahora con la pandemia están reduciendo sus estructuras para ser más rentables. Si esto continúa así, los próximos meses pueden cosechar buenas oportunidades de compra.
El mercado de las subastas judiciales, notariales y administrativas también se ha visto paralizado por la actividad desde la declaración del estado de alarma. Por el momento, siguen canceladas las subastas judiciales y notariales de acuerdo con su normativa específica. No obstante, continúan celebrándose las subastas de ámbito tributario, conforme a lo establecido en el artículo 33 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo que amplía hasta el 30 de abril de 2020 la celebración de dichas subastas, que no hayan concluido a la entrada en vigor del real decreto-ley. Esto supone un retraso en las inversiones por parte de compradores especulativos, y a la vez un margen adicional para las partes demandadas en vía ejecutiva.
La inversión inmobiliaria en terciario – que incluye hoteles, oficinas, logística y locales comerciales (retail) – ha registrado un volumen de inversión de 1.900 millones de euros en España durante el primer trimestre de 2020, un 25% más que el mismo trimestre del 2019. No obstante, desde la entrada en vigor del estado de alarma, las decisiones de inversión han quedado en stand-by y se desconoce todavía el impacto que tendrá la pandemia, muy condicionado a la duración de la misma. No hay previsión de apertura de hoteles, bares, restaurantes y comercios en el más corto plazo, y la vuelta a la normalidad será un proceso paulatino.
Las ferias inmobiliarias también han sufrido el efecto de la pandemia. La cancelación más sonada ha sido la feria anual MIPIM que tiene lugar en Cannes a mediados de marzo y que congrega a las principales empresas del sector a nivel mundial. La edición de este año se aplazó inicialmente a junio (2 al 5), pero finalmente se celebrará de manera excepcional en París el próximo septiembre.
En definitiva, hemos podido comprobar como la crisis sanitaria está teniendo un impacto en el sector a corto plazo y ya conocemos sus efectos: paralización de la actividad, renegociación de rentas, parálisis de la inversión, extensión de los plazos, aplazamiento de escrituras, incertibumbre… La duración de esta crisis, todavía desconocida, y la respuesta del mercado una vez se vuelva a la normalidad determinarán el alcance a medio plazo.
Mercado Residencial de Obra Nueva y Segunda Mano. ¿Cuáles son las previsiones?
La obra nueva se distingue por tener unos periodos de maduración de dos a tres años, y esta característica la convierte en un sector potencialmente más vulnerable que la segunda mano en una crisis como ésta, especialmente por la mayor susceptibilidad a los cambios de ciclo y por un eventual excedente de vivienda que provoque una repercusión en los precios. Sin embargo, impera la incertidumbre.
Algunas previsiones apuntan a que la recuperación o digestión será mucho más rápida que en la caída de 2008 por un stock menor de vivienda. Otras previsiones son más pesimistas y proyectan caídas interanuales de las compraventas superior al 40%, de las casi 100.000 viviendas previstas en España en 2020 a poco más de 55.000 viviendas. Y esta caída de las ventas acarrearía un ajuste en precio superior al 15%.
En este punto, dependerá fundamentalmente de la recuperación de la ocupación y del acceso a la financiación, siendo la previsión del mercado laboral la menos clara, puesto que las entidades bancarias afrontan esta crisis con más garantías que la crisis anterior. La cifra de parados en marzo ascendió a 3.548.312, con 620.000 ERTEs. Y hay que considerar que el tejido empresarial está formado en su mayoría por pymes con capacidad limitada de aguante ante una situación como la actual. Las que no puedan sobrevivir por no tener acceso a financiación o por la caída de la actividad y se vean abocadas al cierre, presionarán las cifras del desempleo al alza.
En el mercado de vivienda de segunda mano también se prevén bajadas en los precios y en las ventas, pero impera la incertidumbre ante la evolución a medio plazo. En el mes de abril ya hemos registrado varias contra ofertas a la baja por inmuebles a la venta, entre un 20 y un 30% por debajo del precio de oferta. Antes del inicio de la crisis del covid-19, ya había indicadores que sugerían un cambio de mercado de vendedores a un mercado de compradores, medido por el cambio del poder de negociación.
