Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), así como los promotores inmobiliarios y quienes ejerzan profesionalmente actividades de agencia, comisión o intermediación inmobiliaria son sujetos obligados a cumplir con la normativa existente de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación al Terrorismo (PBC & FT).
Lo que se persigue con el blanqueo de capitales es conseguir que los fondos o activos obtenidos a través de actividades ilícitas aparezcan como fruto de actividades legítimas y circulen sin problema en el sistema financiero. Para quienes trabajamos en el sector inmobiliario, se trata de un riesgo importante y hemos de estar preparados para hacer frente al blanqueo. Los APIs deberán estar en disposición de demostrar, en todo momento, el cumplimiento de sus obligaciones formales en materia de PBC-FT.
¿Qué se considera blanqueo de capitales?
- Transformar y ocultar bienes de forma ilícita, así como ayudar a personas que estén implicadas en evitar consecuencias penales.
- Ocultar deliberadamente la procedencia de bienes obtenidos de forma ilícita.
- Adquirir, poseer o utilizar adrede bienes procedentes de actividades delictivas.
- Participar, activa o en modo de tentativa, a asociarse o instigar a realizar alguna de las actividades descritas anteriormente.
Fases del blanqueo de capitales
- Colocación: introducir el dinero «sucio» en el sistema financiero, a través de instituciones financieras o no financieras.
- Encubrimiento: operaciones que permiten acumular y ocultar el origen del dinero.
- Integración: retorno de los ingresos blanqueados, pero con apariencia de legitimidad.
¿Qué es la financiación al terrorismo?
Aportación de fondos a organizaciones terroristas para que sigan cometiendo sus actos delictivos. A diferencia del blanqueo de capitales, los fondos pueden tener procedencia lícita o ilícita.
¿Cuáles son los riesgos asociados al blanqueo de capitales?
Los riesgos afectan tanto a la entidad como a los empleados, y son tres:
- Legales: sanciones económicas elevadas por incumplir la normativa.
- Reputacionales: repercusión negativa en la empresa por estar vinculado a blanqueo de capitales.
- Penales: tanto para la empresa como para los empleados.
Contexto legal – Legislación Europea y Legislación Nacional
Las obligaciones en materia de Prevención de Blanqueo de Capitales y Financiación del Terrorismo están recogidas en la siguiente normativa:
Normativa Europea
Directiva 2015/849 de Junio 2015
Directiva 2018/843 de Junio 2018
Normativa Nacional
Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo.
RD 304/2014, de 5 de abril.
Organismos oficiales que participan en la PBC/FT
GAFI o Grupo de Acción Financiera Internacional
Comisión de Prevención
Comité Permanente de la Comisión
Secretaría de la comisión – Tesoro
Servicio Ejecutivo de la Comisión (SEPBLAC)
¿Qué información debemos solicitar a los clientes?
Si se trata de una persona física:
- Documento identificativo fehaciente y en vigor.
- Cumplimentar el KYC (Know Your Customer) que es un procedimiento que consiste en verificar que los clientes son quien dicen ser.
- Origen de fondos y certificado de saldo y titularidad (en función de la operación).
Si se trata de una persona jurídica:
- Escritura de constitución.
- CIF definitivo.
- Poderes actualizados y DNI apoderado.
- Acta de titularidad real o modelo de estructura accionarial.
- KYC (Know Your Customer).
- Origen de fondos y certificado de saldo y titularidad (en función de la operación).
Medios de pago
No se pueden aceptar bajo ningún concepto pagos en efectivo. Todos los cobros deben estar bancarizados puesto que representaría un riesgo elevado de incumplir con la normativa PBC-FT al no poder determinar el origen de los fondos.
Operaciones de riesgo en nuestra empresa
Entre los factores de riesgo para identificar blanqueo de capitales o financiación al terrorismo, deberemos analizar:
- Características de los intervinientes y su comportamiento
- Participación de intermediarios
- Medios de pago utilizados
- Características de la operación
- Importe
Ante cualquier actividad sospechosa, deberemos poner en práctica procedimientos de detección, análisis y control para comunicar a la Unidad Técnica. Y sobretodo, abstenerse de realizar cualquier operación que pudiera estar relacionada con el blanqueo.
En cuanto al posible conflicto entre la protección de datos y la comunicación de una operación sospechosa de blanqueo, esta última se considerará de buena fe por parte del SEPBLAC y no implicará ningún tipo de responsabilidad ni constituirá violación de las restricciones sobre revelación de información.
Documentación y plazos
Deberemos archivar y guardar la documentación relacionada con el PBC-FT durante un plazo igual a 10 años. La ley establece que a partir del 5º año la documentación solo puede estar accesible al órgano de control. Una vez trascurridos los 10 años, la documentación deberá ser eliminada y no se podrá conservar durante más tiempo.
