Este artículo del blog va dirigido a los compradores de inmuebles. Comprar un inmueble no es una cuestión menor. Requiere tiempo y capital, prospección de mercado, visitas, negociaciones, gastos, contratos, conversaciones, etc. Si has buscado piso para comprar, sabrás por lo que hay que pasar.
Si estás actualmente buscando tu propiedad ideal o la buscarás en un futuro, te recomendamos efusivamente que tu primera parada sea tu banco. De otra manera, puede perder mucho tiempo y hacerlo perder a muchas personas más.
Afirmaciones de potenciales compradores en un primer contacto telefónico o incluso en una visita presencial en un inmueble tales como «espero que me den el 100% del valor de compraventa» o «si me gusta la propiedad, ya buscaré la manera de comprarla» son solo dos ejemplos de la miopía y la falta de educación financiera existente en el mercado. Muchos compradores realizan sus procesos de compra de una manera irracional, alocada, sin pararse a pensar los pasos lógicos que dar.
La mayoría de las operaciones las financian las entidades bancarias. Y éstas entidades son las que tienen la potestad de conceder la financiación a los que la solicitan. La ventaja para los compradores es que todos trabajamos con algún banco y ya nos conocen. En ocasiones es tan simple como realizar una llamada o una visita presencial para poder determinar hasta qué precio podemos llegar con lo que nos financie el banco. Una vez sepamos el precio máximo al que el banco estaría dispuesto a financiarnos la compra, ya podremos empezar a realizar búsquedas filtradas para segmentar y lanzar solicitudes de información o para visitas.
Este paso previo de hablar con el banco es vital y absolutamente necesario. Saltárselo implica, generalmente, que ese comprador pueda pasarse semanas o meses consumiendo recursos de atención al cliente y recursos comerciales de agencias inmobiliarias sin criterio alguno. Pero aquí no está lo peor, puesto que, una vez encuentra su propiedad ideal, entonces acudirá al banco y en un porcentaje de casos mucho más elevado del que desearíamos, no podrá acceder a la financiación. En el proceso de solicitud de hipoteca, los bancos suelen tardar algunos días en aprobar el perfil económico y suelen ser procesos onerosos en cuanto a presentación de documentación.
¿Resultado? Pierde el tiempo el comprador, pierden el tiempo las decenas de inmobiliarias que atienden a este comprador, y en un buen % de casos, también lo acaba perdiendo el banco. Y el tiempo es un recurso muy preciado.
La buena noticia es que tiene fácil solución: acudir al banco antes de salir al mercado. Las entidades bancarias tienen mucho interés en «colocar hipotecas» y estarán encantados de atender solicitudes de interés en la compra financiada de inmuebles, asesorando a los clientes y fijando los límites adecuados.
Una vez se ha encontrado la propiedad ideal y se llega a un acuerdo en precio, el comprador lo comunica al banco. Y el banco solicitará una tasación de un tercero independiente para determinar si realmente el inmueble vale lo que el comprador va a pagar por él. Un criterio muy común de los bancos es fijar los límites de financiación de la hipoteca en un 80%-90% del valor de tasación o incluso en un 80%-90% del valor de compraventa. Esto significa que la diferencia entre ese 80% que el banco va a financiar y el precio de la compraventa más los gastos inherentes a la misma (IVA o ITP-AJD, notaría, gestoría, Registro…) los deberá aportar el comprador en dinero contante y sonante. Y aquí es donde muchos compradores no acaban de aclararse con las cifras.
Para acabar, pongamos un ejemplo. Quiero un piso de 300.000 € y tengo 50.000 € ahorrados. ¿Lo puedo comprar? A priori no, pero será la entidad la que lo determine en última instancia. Si la tasación resultara en 330.000 €, el banco financiaría el 80% que son 264.000 €. La diferencia de 36.000 € más los impuestos y gastos que normalmente rondan el 12% de la operación, esto es, otros 39.600 €, deberá aportarlos el comprador con recursos propios (capital o equity). Es decir, para este ejemplo concreto comprar un piso de 300.000 € y que la tasación sea superior en un 10% (330.000 €), implicará una exigencia de desembolso de capital de 75.500 €. Por tanto, nos estarían faltando 25.500 € y no podríamos aspirar a comprar un piso de esas características.
Por tanto, las variables a considerar en una operación de financiación hipotecaria son el precio de venta, la negociación que se pueda llevar a cabo, la valoración del mercado, la tasación, las condiciones de la entidad bancaria y la situación financiera del comprador.
