Al vender un inmuble, uno de los aspectos clave que afectan la tributación es la ganancia patrimonial generada entre el precio de compra y el de venta. Si el propietario realiza reformas en el inmueble, puede deducir estos gastos para reducir la base imponible y, con ello, el impuesto a pagar. Para que Hacienda reconozca estas mejoras, es fundamental emitir facturas correctamente y cumplir con los requisitos legales. A continuación, te explicamos cómo hacerlo.
Importancia de las facturas en la venta de un inmueble
Las reformas pueden representar un incremento del valor de adquisición de la vivienda. Si el propietario documenta las mejoras adecuadamente, el precio de compra se incrementa y la ganancia patrimonial sujeta a tributación disminuye. Para que Hacienda acepte estos gastos, es imprescindible contar con facturas detalladas y legales.
Elementos clave que debe contener la factura
Para que una factura de reforma sea válida a efectos fiscales, debe incluir:
- Datos del emisor: Nombre, dirección y NIF/CIF de la empresa o profesional que realiza la obra.
- Datos del destinatario: Nombre, dirección y NIF del propietario del inmueble.
- Fecha de emisión: Se recomienda emitir las facturas en la fecha correspondiente a la realización de los trabajos.
- Concepto detallado: Descripción específica de los trabajos (ejemplo: «Cambio de instalaciones eléctricas y fontanería en cocina y baño»).
- Importe desglosado: Debe reflejar el importe base, el IVA aplicado y el total de la factura.
- Forma de pago: Es mejor pagar por transferencia bancaria para dejar constancia del movimiento financiero.
Diferencia entre reforma y reparación
Es crucial distinguir entre reformas y reparaciones. Hacienda solo permite deducir mejoras que supongan una ampliación o mejora estructural. Pequeñas reparaciones o mantenimientos (como pintar paredes o arreglar una gotera) no incrementan el valor de adquisición y no pueden deducirse en la tributación de la venta.
Consejos para evitar problemas con Hacienda
- Conservar facturas y justificantes de pago: Hacienda puede requerir estos documentos en una inspección.
- Solicitar facturas detalladas: Evita conceptos generales como «Reforma piso» y exige un desglose de las partidas.
- Trabajar con profesionales registrados: Hacienda solo acepta facturas de empresas o autónomos dados de alta.
- No aceptar pagos en efectivo de grandes sumas: Los pagos por transferencia bancaria facilitan la justificación ante Hacienda.
Caso práctico: Impacto fiscal de una reforma mal documentada
Imagina que compras un piso por 100.000€, inviertes 50.000€ en reformas y lo vendes por 200.000€. Si documentas correctamente las facturas, Hacienda reconocerá el valor de adquisición como 150.000€. Así, la ganancia patrimonial sobre la que tributar será de 50.000€ (200.000€ – 150.000€).
Si no documentas bien las facturas, Hacienda solo considerará el precio de compra original de 100.000€. En este caso, la ganancia patrimonial será de 100.000€ (200.000€ – 100.000€). Esto supondrá un impuesto mayor, pudiendo llegar a pagar hasta un 23% sobre la diferencia, es decir, hasta 23.000€ más en impuestos por no justificar correctamente las reformas.
Conclusión
Realizar reformas puede ser una excelente estrategia para revalorizar una vivienda y reducir el impacto fiscal al venderla. Sin embargo, para que Hacienda reconozca estos gastos, es imprescindible contar con facturas correctamente emitidas y detalladas. Siguiendo estos consejos, el propietario optimizará su tributación y evitará sanciones o inconvenientes fiscales.
